W pierwszej części artykułu skupiliśmy się na tym, jakie czynniki wziąć pod uwagę wybierając projekt i działkę. Być może jednak najpierw warto zadać sobie pytanie, czy budowa domu w ogóle jest w zasięgu ręki.
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, ile potrwa lub ile będzie kosztować budowa domu. Nawet przy teoretycznie identycznych budynkach, koszty i czas mogą się znacznie różnić. Niestety, niedoszacowanie kosztów budowy to zmora większości początkujących inwestorów. To też problem dla tych, którzy na sfinansowanie budowy domu musieli zaciągnąć kredyt. Czasem okazuje się, że pieniądze z banku skończyły się zanim budynek nadaje się do zamieszkania.
Różnice w kosztach zaczynają się już na etapie wyboru projektu. Można wybrać gotowy projekt, który zostanie jedynie zaadaptowany do wymogów konkretnej działki. Koszt takiego projektu zazwyczaj mieści się w granicach 1,5 – 4 tysięcy złotych. Autorowi projektu można też zlecić wprowadzenie w projekcie pewnych zmian, co jednak zwiększy jego koszt. Innym rozwiązaniem jest zamówienie u architekta projektu domu specjalnie dla danego inwestora. Taki dom jest od razu dopasowany do kształtu działki i bierze pod uwagę wymagania klienta. Za tą opcję trzeba zazwyczaj zapłacić 5 – 10 tysięcy złotych. W obu wypadkach można też wykupić opcję kosztorysu. Jest to obliczona przez kosztorysanta kwota, którą pochłonie budowa domu, od stanu zerowego po wykończenie do standardu deweloperskiego. Jeżeli budowa domu ma być sfinansowana kredytem hipotecznym, bank z pewnością i tak zażąda takiego dokumentu od pożyczkobiorcy. Nawet gdy budowa ma być finansowana z gotówki, warto zapłacić za sporządzenie tego dokumentu (jego koszt to około 50 – 100 zł, niektóre biura projektowe oferują też wstępne kosztorysy w cenie projektu), ponieważ pomoże się on zorientować, ile budowa domu może kosztować.
Jeżeli dom ma być zbudowany systemem zleconym, czyli takim, w którym to jedna firma zajmuje się cała budową, kosztorys jest łatwiejszy do przewidzenia. Z góry wiadomo, ile wyniesie robocizna, to także firma jest odpowiedzialna za określenie, ile i jakich materiałów budowlanych potrzebuje. Niestety, rozwiązanie to jest droższe niż budowanie metodą gospodarczą, która polega na tym, że inwestor wykonuje prostsze prace sam i zatrudnia wykwalifikowanych pracowników tam, gdzie jest to niezbędne. W tym wypadku budowa trwa dłużej, zajmuje dużo czasu inwestora (czasu, który mógłby poświęcić na pracę zarobkową) oraz trudniej przewidzieć jej całościowy koszt. Z drugiej strony, stała czy częsta obecność inwestora na budowie daje mu szansę kontrolowania jakości i postępu prac na każdym etapie. Szacuje się, że budowa domu systemem zleconym kosztuje o 10% – 15% więcej niż systemem gospodarczym. Jeżeli samodzielna budowa ma rozciągnąć się na wiele lat, to w efekcie system zlecony może okazać się tańszy.
Shutterstock
Co ma wpływ na koszt budowy domu?
Wiele czynników decyduje o tym, ile pochłonie budowa. Niektóre z nich w stopniu silniejszym niż inne determinują koszt poszczególnych etapów budowy. Jednym z nich jest lokalizacja. Zazwyczaj budowa domu w centrum miasta jest droższa niż na wsi. Ekipy budowlane w dużych miastach z reguły są droższe, wyższe są także ceny materiałów budowlanych, a korki i utrudnienia w ruchu mogą opóźniać transport towarów. Z drugiej strony, inwestor budujący dom daleko poza miastem musi liczyć się z koniecznością dowożenia ekipy na miejsce budowy oraz z większymi kosztami dostawy materiałów. Jeżeli dojazd na działkę jest utrudniony, może okazać się, że prace, które można szybko i tanio wykonać przy pomocy maszyn (np. koparki,) trzeba wykonywać ręcznie, ponieważ sprzęt nie jest w stanie wjechać na teren.
Wylanie fundamentów to jeden z większych kosztów przy budowie domu. Tutaj na ostateczny koszt mają wpływ dwa czynniki. Przede wszystkim rodzaj gruntu: to on wpływa na czas i kwoty potrzebne do postawienia solidnych fundamentów. Ziemia grząska , gliniasta, torf albo osuwiska znacznie podwyższają koszty wylania fundamentów. Z drugiej strony liczy się też powierzchnia zabudowy: im większa, tym więcej drogich fundamentów. Dlatego budowa jednopiętrowego rozległego domu może okazać się równie kosztowna jak budowa piętrowego o takiej samej powierzchni użytkowej. Dużym kosztem na budowie jest także położenie dachu. I tutaj podobnie jak w przypadku fundamentów: im większa jego powierzchnia, tym większe koszty.
Mniejszy wpływ na koszt budowy domu mają materiały wykończeniowe. Porównując ich ceny trzeba zawsze patrzeć globalnie. Na przykład w przypadku ścian trzeba porównywać koszt wszystkich materiałów, nie tylko samej części wewnętrznej ściany, ale także docieplenia i płyt zewnętrznych. Oczywiście, zwykła cegła będzie tańsza niż klinkier.
Jak oszacować koszty?
W Internecie dostępne są też specjalne kalkulatory budowlane, które pozwalają na szacunkowe obliczenia, ile potrzeba materiałów budowlanych i jaki będzie ich koszt. Oczywiście, takie informacje podają koszty średnie, które mogą różnić się od rzeczywistych. Czasem uda się kupić część materiałów budowlanych na przecenie, innym razem zatrudnić ekipę, która liczy sobie taniej niż wynosi średnia. Z drugiej strony z prowadzeniem budowy wiążą się też nieplanowane opóźnienia, spowodowane chociażby warunkami atmosferycznymi. Szybsze przyjście zimy może zaś całkowicie położyć kres pracom budowlanym, które kontynuować można dopiero wraz z nastaniem kolejnego sezonu.
Kosztorysowanie kosztu budowy nie jest proste i wymaga pewnego doświadczenia oraz po prostu szczęścia (gdy wszystko udaje się zrobić zgodnie z pierwotnym planem). Z pewnością dobrze zaplanowane prace oraz niezmienność decyzji pozwalają na skuteczniejsze oszacowanie kosztów, a później – na trzymanie się kosztorysu. Warto jednak zostawić sobie nieco środków na nieoczekiwane potrzeby w czasie budowy.
